Brief aan de Tweede Kamer

Betreft: huurprijsregulering middenhuur

Geachte Kamerleden,

In de Kamerbrief van 9 december 2022 (KST 27926-372) heeft minister De Jonge u geïnformeerd over de vormgeving van de eerder aangekondigde regulering van huurprijzen in het middensegment. Wij maken ons grote zorgen over de manier waarop de regulering op dit moment wordt vormgegeven. We verwachten dat de regulering een ontwrichtend effect zal hebben op de woningmarkt in de grote steden, zoals Amsterdam. Wij roepen u daarom op om bij de aangekondigde modernisering van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) voorstellen te doen waarmee het ook voor kleine particuliere verhuurders rendabel blijft om woningen te verhuren.

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) is de beroepsorganisatie van makelaars en taxateurs in de Metropoolregio Amsterdam en de grootste afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en taxateurs (NVM). De Vereniging van Verhuurmakelaars (VVA) is de grootste beroepsvereniging van verhuurmakelaars in de vrije huursector in de Metropoolregio Amsterdam. De leden van de MVA beheren ca. 10.000 woningen en de leden van de VVA ca. 16.000 woningen.

Vrije huursector is essentieel voor de woningmarkt 

In Amsterdam bestaat op dit moment 55% van de recente bewoningen uit particuliere huur, waarvan het grootste deel in de vrije huursector.¹ Voor veel mensen is een huurwoning in de vrije sector op dit moment de enige manier om in Amstedam snel aan een woning te kunnen komen. Het is voor de doorstroming op de woningmarkt dan ook essentieel dat deze vrije huursector blijft bestaan. Wanneer woningzoekenden in de toekomst allemaal op de wachtlijst moeten voor een gereguleerde huurwoning (in Amsterdam is de wachtlijst nu 13 jaar) komt het er in de praktijk op neer dat zij zich niet meer in Amsterdam kunnen vestigen. Voor steden met een internationaal vestigingsklimaat, is dit funest. De internationale bedrijven en onderwijsinstellingen die sterk afhankelijk zijn van young professionals en expats zullen hierdoor uit Amsterdam en uit Nederland vertrekken. Op termijn heeft dit grote economische gevolgen, niet alleen voor Amsterdam. De internationale concurrentiepositie van Nederland komt hiermee in het gedrang.

¹ Onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) 2021

Verhuren van woningen wordt zonder aanpassing van het WWS onrendabel

Er is door de minister steeds benadrukt dat bij de vormgeving van de huurprijsregulering een balans gevonden moet worden tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid. Als de huurprijsregulering ertoe leidt dat verhuurders zich terugtrekken uit het middensegment, dan zal dit immers niet bijdragen aan een betere beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen. Het beleid heeft geen gevolgen voor zittende huurders, dus is het succes hiervan volledig afhankelijk van de vraag of nieuwe en vrijkomende huurwoningen inderdaad verhuurd zullen gaan worden tegen de nieuwe gereguleerde huurprijs.

Inmiddels zijn er meerdere onderzoeken en signalen uit de markt waaruit blijkt dat verhuur van woningen onrendabel wordt wanneer de liberalisatiegrens op basis van het bestaande WWS wordt doorgetrokken naar 187 punten.² Amsterdam kent relatief veel woningen met een kleine oppervlakte, het verhuren van deze  woningen op basis van het WWS wordt in de veel gevallen verliesgevend. Het behoeft geen uitleg dat verhuurders geen woningen tegen verlies zullen verhuren en zich in dat geval zullen terugtrekken uit de woningmarkt. Zelfs zonder de nieuwe huurprijsregulering signaleren wij nu al dat deze beweging gaande is, als gevolg van de ingevoerde opkoopbescherming, de aangekondigde huurprijsregulering en recente nieuwe fiscale maatregelen (o.a. verhogen overdrachtsbelasting en aanpassing box 3). Wij zien nu bij onze klanten een ongekende verkoopgolf op gang komen waarmee het toch al relatief kleine aanbod in vrije sector huurwoningen op korte termijn zeer fors zal gaan afnemen.

² Zie de recente onderzoeksrapporten van Stec Groep (‘Regulering middenhuur’), Ortec Finance (‘Waardeeffecten maatregelen middenhuur’) en de analyse van DNB (‘Regulering van het middenhuursegment’).

Te veel focus op institutionele beleggers

De minister blijft tot nu toe erg laconiek over de marktverstorende effecten van de nieuwe huurregulering. In de eerste plaats worden de onderzoeken die in zijn opdracht zijn uitgevoerd niet serieus genomen. De minister stelt (onder andere in reactie op Kamervragen) dat de verschillende onderzoeken slechts aantonen dat er voorbeelden zijn waarin de businesscase voor verhuurders negatief wordt, maar de minister weigert hier algemene conclusies aan te verbinden. Daarbij wordt er onder andere op gewezen dat in de onderzoeken de modernisering van het WWS nog niet is meegenomen. De minister verzuimt echter te vermelden dat de enorme negatieve effecten van de recente fiscale maatregelen hierin ook nog niet zijn meegenomen.

In de tweede plaats lijkt de minister een forse reductie van de vrije huursector zelfs te verwelkomen. De minister geeft aan uitponding van huurwoningen niet in alle gevallen een probleem te vinden, want daarmee komen er ook weer betaalbare koopwoningen op de markt. De minister heeft weliswaar toegezegd de effecten van het beleid op het aanbod in de vrije huursector te zullen monitoren, maar maakt zich hier bij voorbaat niet zo’n zorgen over. Immers institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben zich reeds gecommitteerd om 50.000 woningen per jaar te gaan bouwen. Vergeten wordt echter dat deze woningen pas op middellange en lange termijn beschikbaar zullen komen. Waarbij het overigens maar moet blijken of de doelstelling van 50.000 woningen inderdaad haalbaar is. In de tussentijd zal de huurregulering leiden tot aanzienlijk minder beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen voor het middensegment. Het op grote schaal uitponden van huurwoningen leidt op korte termijn tot nog grotere schaarste op de huurmarkt en dus tot een nog sterkere stijging van de huurprijzen in de gedecimeerde vrije huursector. Het gat tussen gereguleerde huur en het aanbod in de vrije huursector wordt daarmee de komende jaren alleen maar groter gemaakt.

De woningmarkt is in de eerste plaats een voorraadmarkt, mensen zijn daardoor in de praktijk vooral aangewezen op het aanbod in de bestaande bouw. De vormgeving van de huurprijsregulering mag daarom niet uitsluitend beoordeeld worden naar de gevolgen voor institutionele beleggers die betrokken zijn bij de realisatie van nieuwbouw. Er moet ook gekeken worden naar de gevolgen voor de vele kleine verhuurders in de bestaande bouw. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat huurwoningen bij nieuwbouw vooral gerealiseerd worden door woningcorporaties en institutionele beleggers, die hiervoor gesubsidieerd worden vanuit een verlaging van de verhuurdersheffing en de Woningbouwimpuls. Kleine particuliere verhuurders kennen een wezenlijk andere kostenstructuur en een andere investeringshorizon dan deze institutionele partijen. Ook deze partijen zijn nodig voor het realiseren van een betaalbaar huuraanbod.

Locatie zwaarder laten meewegen in gereguleerde huurprijs

De minister ziet de modernisering van het WWS als dé oplossing om de businesscase voorparticuliere verhuurders minder negatief te maken. De reeds aangekondigde wijzigingen in het WWS zijn hiervoor helaas volstrekt onvoldoende. De extra punten die worden toegekend voor een buitenruimte hebben in de grote steden nauwelijks effect, aangezien het daar vooral om bovenwoningen gaat, met hoogstens een klein (Frans) balkon. Ook de extra punten voor een beter energielabel kunnen de verhuurder niet baten. Deze aanpassing komt in de praktijk vooral neer op het toekennen van negatieve punten voor woningen met een slecht energielabel, terwijl investeringen in het verduurzamen van de woning niet kunnen worden terugverdiend met de extra punten die hiervoor worden toegekend.

De enige effectieve manier om de balans tussen kosten voor de verhuurder en de huurprijs nog enigszins in stand te houden is door de locatie binnen het WWS zwaarder te laten meetellen voor het bepalen van de maximale huurprijs. In Amsterdam hangen de kosten voor de verhuurder niet alleen samen met de kosten voor woningverbetering, maar vooral met de grondprijs en daarmee met de locatie van de woning in een zeer gewilde stad. De locatie is een belangrijk onderdeel van de aantrekkelijkheid van de woning, maar ook van de kosten die de verhuurder moet maken voor erfpacht, OZB en andere belastingen. Om verhuur rendabel te houden dient deze factor daarom voldoende in de huurprijs tot uiting te komen:

1. De WOZ-cap in de puntentelling moet worden losgelaten of tenminste aangepast naar minimaal 50%, zodat de kosten voor en het genot van de locatie (die in de WOZ-waarde tot uiting komt) beter wordt meegenomen in de huurprijs. Als alternatief kan ook voor de in het verleden gedefinieerde schaarstegebieden weer extra punten worden toegekend. Of er kan gewerkt worden met een gedifferentieerde prijsopslag op de maximale huurprijs, waarbij het opslagpercentage in de schaarstegebieden hoger is dan in andere gebieden.
2. Naast verduurzaming en de aanwezigheid van een buitenruimte moeten ook extra punten worden toegekend voor woningen met een beschermd stadsgezicht. Veel woningen in Amsterdam hebben deze status, wat leidt tot hogere kosten voor onderhoud. Het is redelijk om deze kosten mee te wegen in het puntenstelsel. Wij stellen voor om dit bij demodernisering van het WWS mee te nemen.

Een aanpassing van het WWS op bovenstaande twee punten is nodig om tot een meer reële huurprijs te kunnen komen voor woningen in Amsterdam en daarmee tot een gereguleerdhuursegment dat ook voor particuliere verhuurders nog steeds rendabel en interessant kan zijn.

Tijdelijke maatregel

Het reguleren van middenhuur is in het verleden letterlijk een ‘noodknop’ genoemd. Omdat huurprijsregulering een sterk ontwrichtend effect heeft op de woningmarkt is het verstandig dat de nieuwe huurprijsregulering periodiek wordt geëvalueerd en dat op basis hiervan wordt bepaald of deze maatregel nog noodzakelijk is. Wij zouden graag zien dat deze tijdelijkheid in de uiteindelijk wetgeving sterker wordt benadrukt, door het toevoegen van een horizonbepaling. Op basis van de evaluatie kan dan bepaald worden of de maatregel nog verder verlengd moet worden. Dit zal o.a. afhangen van de mate waarin de minister erin slaagt om daadwekelijk meer woningen gebouwd te krijgen en daarmee de huidige schaarste aan woningen terug te dringen.

Voor eventuele vragen naar aanleiding van deze brief zijn wij uiteraard beschikbaar.

Met vriendelijke groet,

Jerry Wijnen                                                                  Patrick Smolders

Voorzitter MVA                                                              Voorzitter VVA