Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting
Directie Wonen Gemeente Amsterdam
t.a.v. Aanpak Volkshuisvesting
Postbus 1900
1000 BX Amsterdam
Afzender: Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA)
Roelof Hartstraat 29 H
1071 VG Amsterdam
Amsterdam, 13 maart 2023
Betreft: Inspraak conceptplan Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting
Geachte heer/mevrouw,
Graag maken wij van de gelegenheid gebruik om een inspraakreactie te geven op het conceptplan
Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. De Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA) is de
grootste beroepsvereniging van verhuurmakelaars in de vrije huursector in de Metropoolregio
Amsterdam. De leden van de VVA beheren samen ca. 16.000 huurwoningen.
Het voorwoord van de beleidsnota begint met een stelling die tevens de centrale motivatie vormt
onder veel van de maatregelen die worden voorgesteld: een huis is om in te wonen en niet om veel
geld mee te verdienen. Het college veronderstelt daarmee dat er op dit moment (te) veel geld wordt
verdiend met de verhuur (en verkoop) van woningen en dat dit het belangrijkste probleem is op de
woningmarkt, want “daardoor wonen veel te veel mensen in onze stad in te dure, te kleine en
kwalitatief slechte woningen.” Dit is een simplistisch beeld dat binnen de Amsterdamse politiek
misschien aanspreekt, maar waarmee helaas wel een essentieel onderdeel van de probleemanalyse
wordt gemist. Dat woningen in Amsterdam relatief duur zijn betekent immers nog niet automatisch
dat er veel geld aan wordt verdiend. Ook de kosten voor verhuurders stijgen immers fors en ook de
financiële risico’s voor verhuurders nemen toe. De veronderstelling dat er hoge overwinsten
gemaakt worden met de verhuur van woningen is door het college niet onderzocht en ook niet
onderbouwd. Het verklaart waarom de voorgestelde maatregelen veel te ver doorschieten.
De VVA constateert ook dat de woningmarkt in Amsterdam sterk uit balans is en is van mening dat
dit zeer onwenselijk is. Belangrijk is echter te onderkennen dat dit probleem niet veroorzaakt wordt
door particuliere verhuurders. Het is de toenemende schaarste op de woningmarkt die maakt dat de
waarde van een (huur)woning in Amsterdam steeds hoger wordt, met als gevolg dat dit voor steeds
meer mensen onbereikbaar wordt. Het opheffen van deze schaarste en dus het toevoegen van meer
woningen, is daarvoor uiteindelijk de enige oplossing. Het college onderkent dit, maar wil
tegelijkertijd ook zeer sterk sturen op de verdeling van de schaarste. In feite komt de Amsterdamse
Aanpak erop neer dat de normale werking van de woningmarkt zoveel mogelijk wordt opgeheven.
Juist deze overregulering zal er echter voor zorgen dat de schaarste op de huurmarkt de komende
jaren nog veel verder zal toenemen en dat een huurwoning helaas voor nog meer mensen
onbereikbaar wordt. Het voorgestelde beleid heeft daarmee een volledig tegengesteld effect. Dit
lichten wij hieronder toe, waarbij we de structuur van de beleidsnotitie aanhouden.
1. Meer woningen
Het is belangrijk dat de gemeente grote ambities formuleert op gebied van woningbouw.
Tegelijkertijd constateren we dat het beleid voor een groot deel lijkt te zijn geschreven met de
situatie van 5 jaar geleden als uitgangspunt. Dit was een situatie waarbij er grote bereidheid bestond
bij particuliere beleggers om te investeren in de Nederlandse woningmarkt en hiervoor ook veel geld
beschikbaar was. De huidige situatie is echter compleet anders. De afgelopen jaren zijn er veel
maatregelen genomen tegen beleggers op de woningmarkt, waarmee het investeringspotentieel
grotendeels is verdwenen. De forse rentestijging van het afgelopen jaar maakt het bovendien weer
aantrekkelijker voor beleggers om ook in andere markten te beleggen. Daarnaast zorgen de sterk
gestegen bouwkosten en grondprijzen ervoor dat het steeds moeilijker wordt om woningbouw nog
rendabel te realiseren. De hoge eisen die de gemeente op dit moment oplegt aan de programmering
(80% niet marktconform) zetten dit rendement steeds verder onder druk.
Private investeerders hebben zich als gevolg van alle beperkingen al eerder uit de markt
teruggetrokken, met als gevolg dat de gemeente zich voor realisatie van zijn ambities nu vrijwel
volledig afhankelijk heeft gemaakt van woningcorporaties en andere semipublieke investeerders
(institutionele beleggers). Het college erkent dat verslechterde economische omstandigheden in de
toekomst consequenties kunnen hebben voor de woningbouwproductie. Een realitycheck op de
doelstellingen was gezien de vele nieuwe ontwikkelingen zeker op zijn plaats geweest, ook omdat
het college expliciet als risico benoemt dat de uitvoering van een groot deel van de maatregelen
afhankelijk is van de inzet van (samenwerkings)partners.
2. Betaalbaarder wonen
De invoering van de wet betaalbare huur zal een zeer grote impact gaan hebben op de huurmarkt.
Met het doortrekken van het WWS naar 186 punten valt het grootste deel van de huidige woningen
in de vrije huursector voortaan in de gereguleerde sector. Het college juicht dit toe en wil liever nog
verder gaan door in Den Haag te lobbyen voor het doortrekken van de grens naar 232 punten. In
feite komt het erop neer dat het college marktwerking in de huurmarkt volledig wil opheffen.
De veronderstelling hierbij is dat dit de huurprijzen gaat dempen en dat dit daarmee zal zorgen voor
een groter huuraanbod voor middeninkomens. Het college heeft zich zelfs al rijk gerekend dat straks
maar liefst 53% van particuliere huurvoorraad in het middensegment verhuurd zal gaan worden. De
veronderstelling dat hiermee vrijesectorwoningen worden ‘teruggehaald’ naar het middeldure
segment zal echter een grote illusie blijken. Het is het gevolg van de verkeerde veronderstelling dat
er veel geld wordt verdiend in de particuliere huurmarkt en dat dezelfde woningen ook wel voor een
fors lagere huur kunnen worden verhuurd.
Uit meerdere onderzoeken blijkt inmiddels dat de verhuur van woningen onrendabel wordt wanneer
de liberalisatiegrens op basis van het bestaande WWS wordt doorgetrokken naar 186 punten.
Amsterdam kent relatief veel woningen met een kleine oppervlakte, het verhuren van deze
woningen op basis van het WWS wordt in de veel gevallen zelfs verliesgevend. Het behoeft geen
uitleg dat verhuurders geen woningen tegen verlies zullen verhuren en zich in dat geval zullen
terugtrekken uit de Amsterdamse woningmarkt. Het totale huuraanbod zal als gevolg hiervan sterk
gaan krimpen. In plaats van een toename van het aanbod van middeldure huurwoningen zal juist
sprake zijn van een afname.
Alleen al de aankondiging van de nieuwe huurprijsregulering leidt ertoe dat onze leden bij hun
klanten een ongekende verkoopgolf op gang zien komen, waarmee het toch al relatief kleine aanbod
vrije sector huurwoningen in Amsterdam de komende jaren zeer fors zal gaan afnemen. Het college
geeft aan deze geluiden ook te horen, maar neemt het verlies voor lief. Dit verlies zal vooral
gecompenseerd moeten gaan worden met nieuwbouw door woningcorporaties en institutionele
beleggers. Als deze woningen al gebouwd worden, dan zal dit echter pas op middellange en lange
termijn zijn.
De woningmarkt is in de eerste plaats een voorraadmarkt. Mensen zijn daardoor in de praktijk vooral
aangewezen op het aanbod in de bestaande woningvoorraad. Het op grote schaal uitponden van
huurwoningen leidt daarom op korte termijn tot een nog grotere schaarste op de huurmarkt en dus
tot een nog sterkere stijging van de huurprijzen in de gedecimeerde vrije huursector. Het gat tussen
gereguleerde huur en het aanbod in de vrije huursector wordt daarmee de komende jaren alleen
maar groter gemaakt. Het tegengaan van hoge huren in de vrije huursector bereik je niet door het
aanbod hier nog kleiner te maken en ook niet door de huurprijzen bij wet vast te leggen op een
niveau dat dit niet langer kostendekkend is.
3. Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben
Het college maakt duidelijke keuzes op gebied van doelgroepen. De keerzijde van deze medaille is
echter dat mensen die niet tot deze doelgroepen behoren het bijzonder zwaar gaan krijgen op de
Amsterdamse woningmarkt. Van de nieuwbouw in Amsterdam komt maar 20% beschikbaar voor
mensen die niet tot de aangewezen doelgroepen behoren. Voor zover ze daar wel toe behoren haalt
het college zelf aan dat in heel 2021 op WoningNet slechts 23 woningen zijn aangeboden zonder
voorrangsregeling én niet aan urgenten. Als het aan de gemeente ligt komt daar in de toekomst toch
nog een nieuwe voorrangsregeling bij, namelijk voor mensen die een sociale huurwoning in
Amsterdam achterlaten. Daarmee is (en blijft) voor een zeer grote groep mensen met een laag of
middeninkomen een gereguleerde huurwoning in Amsterdam in de praktijk structureel
onbereikbaar. Dit draagt niet bij aan het doel van een ongedeelde stad. Ook in de toekomst zijn de
voornaamste wegen tot een woning voorbehouden aan de uitersten in de stad: mensen met kapitaal
en mensen die in aanmerking komen voor een voorkeursbehandeling binnen het toewijzingsbeleid.
In Amsterdam bestaat op dit moment 55% van de recente bewoningen uit particuliere huur, waarvan
het grootste deel in de vrije huursector. Voor veel mensen is een huurwoning in de vrije sector op dit
moment de enige manier om in Amsterdam snel aan een woning te kunnen komen. Het vormt de
smeerolie voor de woningmarkt en een toevluchtsoord voor wie (nog) niet in aanmerking komt voor
een gereguleerde huurwoning. Het is voor de doorstroming op de woningmarkt dan ook essentieel
dat deze vrije huursector blijft bestaan. Zeker als deze sector in de toekomst niet verder kan groeien.
Dit is nu al grotendeels het geval en zeker als het college deze maatregel wil uitbreiden naar 80% van
de woningvoorraad en daarnaast ook keep-to-let wil verbieden. Het laatste kan mensen die tijdens
een recessie hun woning niet verkocht krijgen bovendien in grote financiële problemen brengen.
Wanneer woningzoekenden niet kunnen/willen kopen en in de toekomst alleen nog op de wachtlijst
terecht kunnen voor een gereguleerde huurwoning, komt het er met de huidige wachtlijst van 13
jaar op neer dat heel veel mensen zich straks niet meer in Amsterdam kunnen vestigen. Voor steden
met een internationaal vestigingsklimaat zoals Amsterdam is dit funest. De bedrijven en
onderwijsinstellingen in de stad die sterk afhankelijk zijn van ‘young professionals’ en expats komen
hierdoor in de problemen. Nu al lukt het onze leden bijna niet meer om werknemers van grote
bedrijven in Amsterdam te huisvesten. Op termijn heeft dit grote negatieve gevolgen voor de
werkgelegenheid en de concurrentiepositie van Amsterdam. De lobby van Amsterdam om
internationale bedrijven en instellingen naar de stad te halen wordt hiermee teniet gedaan.
4. Passender wonen
Het college zegt vol in te zetten op doorstroming om de Amsterdamse woningmarkt in beweging te
krijgen. Het tegenovergestelde zal met de maatregelen worden bereikt. Anders dan in de
gereguleerde sector en op de koopmarkt is de gemiddelde woonduur in de vrije huursector een stuk
korter. Daardoor komen er relatief vaak woningen vrij en beschikbaar voor mensen die tijdelijk een
woonruimte nodig hebben. Bijvoorbeeld voor starters of studenten die nog geen idee hebben waar
ze de komende jaren gaan werken en willen wonen, maar ook voor mensen die scheiden, expats en
senioren. Als de vrije sector structureel kleiner wordt is er voor deze groep woningzoekenden steeds
minder perspectief. Voor deze groepen is de vrije huursector van essentieel belang.
Huurders in de gereguleerde huursector krijgen weinig prikkels om te verhuizen, omdat hun huren
worden gereguleerd. Een gereguleerde huurwoning is een zeer schaars goed. Het is een privilege dat
lang niet iedereen kan bemachtigen en wie het heeft zal er zo lang mogelijk aan vasthouden. Met als
onvermijdelijk gevolg dat de doorstroming ernstig wordt beperkt. Daardoor komen vele studenten
en starters ‘stil’ te staan in hun woon- en arbeidscarrière en houden senioren grote koopwoningen
bezet. Zoals we al jaren kunnen zien in de sociale huursector heeft dit een groot negatief effect op de
doorstroming en dit effect zal zich straks ook gaan uitbreiden naar het middensegment. De
doorstroming op de woningmarkt zal grotendeels tot stilstand komen.
Het college heeft hier geen sluitende oplossing voor, maar lijkt zich wel te realiseren dat dwang
uiteindelijk de enige manier is om doorstroming en passend wonen in het gereguleerde segment te
realiseren als andere prikkels ontbreken. De overheid geeft en de overheid neemt straks dus ook
weer af. Dit is logisch gezien het verdeelvraagstuk waar de gemeente zich in een gereguleerde markt
voor geplaatst ziet. Maar naarmate de gemeente meer bepaalt en afdwingt wat passend wonen is,
zal er ook steeds minder ruimte zijn om hierin individuele keuzes te maken. Dat is een belangrijke
keerzijde van een volledig gereguleerde markt waarin de overheid de schaarste verdeelt. Uiteindelijk
draagt dit niet positief bij aan de mogelijkheden van mensen om hun woonwensen te realiseren. Het
volledig uitschakelen van marktwerking leidt in geen enkele markt tot een betere allocatie van
schaarse middelen. En of het eerlijker is valt ook te betwijfelen. Immers, ook in dit systeem vallen
grote groepen mensen buiten de boot die de gemeente niet urgent genoeg vindt en die daardoor
geen passende woning kunnen krijgen.
5. Duurzamere woningen van goede kwaliteit
Het college zet in op het grootschalig isoleren van woningen en ziet vooral een grote verbeteropgave
in de woningvoorraad van particuliere verhuurders. Als de gemeente hierin een inhaalslag wil maken
dan helpt het uiteraard niet als de verdiencapaciteit van verhuurders tegelijkertijd volledig wordt
weggevaagd. De hoge investeringen die nodig zijn voor het verduurzamen van vaak oude woningen
in de bestaande bouw zijn met geen mogelijkheid terug te verdienen als de Wet betaalbare huur
wordt ingevoerd. Ook de toekomstige aanpassing van het WWS, waarbij er wat meer punten worden
toegekend voor goede energielabels, maakt dit echt niet beter. Wij constateren dat verduurzaming
van bestaande huurwoningen in de particuliere sector met deze maatregelen vrijwel onmogelijk
wordt gemaakt (tenzij dit gepaard gaat met zeer forse subsidies).
6. Betere positie van Amsterdammers
De nieuwe wet goed verhuurderschap is bedoeld om malafide verhuurpraktijken uit te bannen en de
rechtspositie van huurders te verbeteren. Dit is op zichzelf een goede zaak. Tegelijkertijd worden met
de overregulering van de huurmarkt echter ook de condities geschapen voor het ontstaan van een
grootschalige ‘zwarte markt’ in huurwoningen. Niet alleen illegale onderverhuur, maar ook illegale
verhuur (dus verhuur die niet voldoet aan de wettelijke vereisten) zal de komende jaren grote
vormen gaan aannemen. Het is zeer de vraag of de middelen die het Rijk hiervoor beschikbaar stelt
voldoende zullen zijn voor alleen al het handhaven van het algemene deel in de wet.
Het college lobbyt in Den Haag voor het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Dit is onverstandig,
want hiermee zou de flexibiliteit van de woningmarkt aanzienlijk worden beperkt. Heel veel
huurwoningen zullen niet meer worden verhuurd wanneer de verhuurder geen zekerheid heeft dat
de woning ook weer vrijkomt. Wij kunnen ons voorstellen dat er wel beperkingen worden opgelegd
aan het gebruik van tijdelijke huurcontracten, waardoor vaste huurcontracten weer de norm zijn,
maar dat er nog steeds ook een generieke mogelijkheid blijft om woningen tijdelijk te verhuren,
zonder dat voldaan hoeft te worden aan hele specifieke uitzonderingsgronden. Juist in tijden van
schaarste zal de oplossing deels ook gevonden moeten worden in woningen met tijdelijke
huurcontracten.
De maatregelen in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting creëren op termijn een onhoudbaar
systeem, dat alleen kan functioneren met heel veel overheidssubsidies. Uiteraard zijn wij graag
bereid verbetervoorstellen aan te dragen. Uitgangspunt hierbij zal zijn dat de vrije huursector ook
een belangrijke positieve bijdrage levert aan het functioneren van de woningmarkt en dat het
verhuren van een woning aan een woningzoekende door een particuliere verhuurder daarom in
ieder geval niet verliesgevend mag zijn. Dit uitgangspunt lezen wij helaas nu onvoldoende terug in
het voorgestelde beleid. Wij vrezen dat veel verhuurders bij een negatief rendement hun woningen
niet langer zullen verhuren en dat is desastreus voor de Amsterdamse woningmarkt.
Met vriendelijke groet,
Patrick Smolders
Voorzitter VVA
.jpg)