VVA luidt noodklok en pleit voor maatwerk in grote steden middels quick-fix WWS
De vrije sector huurmarkt in grote steden, vooral Amsterdam, verkeert in zwaar weer door stijgende kosten en beperkende overheidsmaatregelen. Dit belemmert de toegang tot betaalbare woningen voor young professionals en expats, wat negatieve gevolgen heeft voor de stadseconomie. In deze blog bespreken we de oorzaken en mogelijke oplossingen om de huurmarkt weer gezond te maken.
De markt voor vrije sector huurwoningen, zowel nieuwbouw als bestaande bouw, in grote steden verkeert in historisch zwaar weer. De gevolgen hiervan zullen met name voor Amsterdam desastreus zijn; verslechtering van het vestigingsklimaat voor grote bedrijven, aantasting van de werkgelegenheid (wonen in Amsterdam wordt onbereikbaar voor young professionals en expats), economische krimp, dalende huizenprijzen van koopwoningen en op termijn zelfs verkrotting en verloedering van (nieuwbouw)woonwijken als gevolg van achterstallig onderhoud aan huurwoningen.
Vrije sector huurwoningen zijn woningen boven de zogenaamde huurtoeslaggrens, thans EUR. 808,- per maand. Woningen tot deze grens zijn zogenaamde sociale huurwoningen, waarbij de huurprijs kunstmatig gereguleerd is en huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag. Dit zijn woningen die bestemd zijn voor mensen die hulp nodig hebben van de overheid als het gaat om het vinden van een huis en de betaalbaarheid van een huis. Nergens in Nederland zijn er overigens zoveel sociale huurwoningen als in Amsterdam. Dan de vrije sector huurwoningen. Deze worden veelal gehuurd door mensen die op dat moment niet een woning willen kopen wegens uiteenlopende redenen en een reële en niet gereguleerde huurprijs kunnen betalen. Daarnaast willen deze mensen op korte termijn wonen en niet plaats hoeven nemen op een wachtlijst. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de young professionals, mensen die recent hun woning hebben verkocht en natuurlijk de zogenaamde expats welke zo belangrijk zijn voor een stad als Amsterdam.
In Amsterdam, ontegenzeggelijk een zeer gewilde en aantrekkelijke woonlocatie, begon de vrije sector tot circa drie jaar geleden bij ruwweg een huurprijs van EUR. 1.000,- per maand. Dit gold voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Het middenhuur-segment als het gaat om betaalbaarheid liep door tot circa EUR. 1.500,- per maand. Als gevolg van een ongekende verstoring in vraag en aanbod, torenhoge grondprijzen, gestegen rente, hoge inflatie, stijgende bouwkosten en het exploderen van de belastingdruk in box 3 is het middenhuur-segment vrijwel verdwenen in Amsterdam.
Politieke keuzes in Den Haag hebben gezorgd voor een ‘perfect storm’ als het gaat om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van vrije sector huurwoningen in de binnenstedelijke gebieden van de grote steden. Zowel nieuwbouw als bestaande bouw, veelal in eigendom van particuliere verhuurders. Zo is per 1 mei 2022 is de zogenaamde WOZ-cap ingevoerd (het verwijderen van de locatie uit de woningkwaliteit), per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting verhoogd van 2% naar 8% (thans zelfs 10,4%) en in vrijwel alle grote steden is begin 2022 de (symbolische) opkoopbescherming ingevoerd. Daarnaast blijft de toegestane huurindexering fors achter bij het stijgende prijspeil en is er de impact van Belastingplan 2023. Als klap op de vuurpijl dreigt er zelfs een verbod op tijdelijke huurcontracten waardoor verhuurders niet meer de kans krijgen om hun huurders te leren kennen alvorens zij overgaan naar onbepaalde tijd.
Het terugbrengen van het middenhuur-segment in grote steden, met de focus op de bestaande woningen op aantrekkelijke binnenstedelijke locaties zoals binnen de ring A10, wordt niet bereikt middels het kunstmatig reguleren van huurprijzen. De ‘Hugo de Jonge’ middenhuur-woning van vandaag, is nou eenmaal de sociale huurwoning van morgen. Onder de kostprijs blijft onder de kostprijs, en zonder een acceptabel rendement zal een particuliere verhuurder nimmer meer een woning gaan verhuren. Als het reguleren van de huurprijs dus niet de oplossing blijkt te zijn, dan blijft alleen het vergroten van het aanbod over. Hiertoe dient er allereerst een omslag plaats te vinden in het klimaat voor wat betreft het verhuren van woningen door particuliere verhuurders. De VVA heeft in dit kader recent een drietal aanbevelingen gedaan welke zien op het afschaffen van de opkoopbescherming, het (tijdelijk) verlagen van de overdrachtsbelasting en het herzien van de WOZ-cap.
Een quick-fix ligt gelukkig voor het grijpen; het opnieuw aanwijzen van zogenaamde schaarstegebieden (COROP-gebieden). Net zoals toenmalig minister Donner dit in oktober 2011 heeft gedaan. Hierdoor werd de locatie voor het eerst onderdeel van de woningkwaliteit, en daarmee van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het werd mogelijk om in grote steden (10 van de 40 COROP-gebieden) een acceptabel rendement te behalen. De vrije sector groeide van circa 4% naar uiteindelijk circa 8% en er ontstond een betaalbaar middenhuur-segment in de vrije sector. Bijkomend voordeel destijds was dat particuliere beleggers lang te koop staande woningen opkochten en daarmee de woningmarkt mede uit het slop trokken.
Ook voor de nieuwbouw in de grote steden is deze quick-fix de oplossing; ontwikkelaars en bouwers krijgen hierdoor hun plannen weer rondgerekend en het kabinet kan doorgaan met het sluiten van woondeals in lijn met haar ambities voor 2030 (het nieuw bouwen van in totaal 900.000 woningen, waarvan twee van de drie betaalbaar).
Volgens de VVA zal dit in de praktijk inhouden dat er in de door de minister aangewezen schaarstegebieden geen, of een beperkte, WOZ-cap van toepassing zal zijn. Hierdoor doet de locatie van grote steden weer mee in de woningkwaliteit (WWS) en is er voor particuliere verhuurders van binnenstedelijke huurwoningen weer zicht op een acceptabel rendement bij het verhuren van een woning. Hopelijk keren met dit perspectief de grotendeels vertrokken particuliere verhuurders terug op de markt, kan de ontstane verkoopgolf een halt worden toegeroepen en kan de omvang van de vrije sector tenminste worden hersteld naar de circa 8% van twee jaar geleden.
Logischerwijs zal het toenemende aanbod zorgen voor een verbetering van de beschikbaarheid én de betaalbaarheid van vrije sector huurwoningen. Het échte middenhuur-segment (huurprijzen tot circa EUR. 1.500,- per maand) zal hiermee terugkeren in de grote steden en mogelijke excessen in de vorm van relatief hoge huurprijzen ten opzichte van de woningkwaliteit zullen afnemen. Daarnaast is hiermee ook de doorstroming op de woningmarkt in grote steden gewaarborgd en wordt het algemene belang gediend van een gezonde en goed functioneren woningmarkt waarbij de koop- en huursector met elkaar in harmonie zijn.
