Drie aanbevelingen van de VVA omtrent de plannen van het woningwaarderingsstelsel

01-11-2022

De Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA) volgt de recente ontwikkelingen op de woningmarkt op de voet, ook omtrent de plannen welke nu voorliggen ter hervorming van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het zogenaamde puntensysteem. De VVA komt met een drietal aanbevelingen (in samenhang met elkaar) welke de overheid zou moeten overnemen als fundamentele pijlers onder haar voorgenomen reguleringen ter verbetering van de woningmarkt.

De Vereniging van Verhuurmakelaars (VVA) is de grootste beroepsvereniging van verhuurmakelaars in de regio Amsterdam welke opereren in de vrije sector huurwoningmarkt. De VVA vertegenwoordigt niet alleen makelaars aangesloten bij NVM en VBO, expat-woningbemiddelaars en relocation bureaus, maar indirect ook de woningbeleggers in de regio Amsterdam.

De VVA voert gesprekken met onder andere de verantwoordelijke ministeries, de gemeente Amsterdam en bondgenoten zoals Vastgoed Belang om haar visie te geven op de voorgenomen reguleringen en hervormingen, en welke invloed deze zullen hebben op de doelstelling van dit kabinet: een betaalbare huurwoning voor iedereen en het aanpakken van excessen op de huurmarkt.

De Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA) volgt de recente ontwikkelingen op de woningmarkt op de voet, ook omtrent de plannen welke nu voorliggen ter hervorming van het woonwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het zogenaamde puntensysteem. Lees ook ons vorige nieuwsbericht hierover waarin de VVA concludeerde dat de nu al te kleine vrije sector vrijwel volledig zal verdwijnen.

De VVA komt met een drietal aanbevelingen (in samenhang met elkaar) welke de overheid zou moeten overnemen als fundamentele pijlers onder haar voorgenomen reguleringen ter verbetering van de woningmarkt.

Op grote schaal onderverhuurd en scheefwonen

De VVA merkt allereerst op dat ‘betaalbaar’ niet hetzelfde is als een woning met een zo laag mogelijke huur. Immers, zoveel mensen zoveel wensen. Daarnaast dient er te allen tijde een koppeling te zijn tussen inkomens en huurprijzen. Spijtig genoeg wijst recent onderzoek uit dat in Amsterdam circa 18% van de sociale huurwoningen (huurprijs lager dan ca. EUR 763,- per maand) illegaal wordt onverhuurd c.q. gebruikt en er bij circa 30% van de sociale huurwoningen sprake is van scheefwonen (de huurder verdient teveel of bewoont een te grote woning). Duizelingwekkende aantallen woningen welke schreeuwen om passend beleid en handhaven.

Aanbevelingen t.b.v. een gezonde woningmarkt

Afschaffing van de opkoopbescherming
Behoud van het huidige puntensysteem en afschaffing van de WOZ-cap
2% overdrachtsbelasting voor alle woningen en behoud van het huidige box3-stelsel

Als gevolg van het overnemen van deze aanbevelingen dalen de huren in de vrije sector als gevolg van toenemend aanbod. Daarmee zal er een echt middensegment ontstaan, in plaats van een utopisch en kunstmatig (onder de kostprijs) gereguleerd middensegment met huren tot EUR. 1.000,- per maand. De middenhuur van vandaag is de sociale huur van morgen aangezien de gereguleerde huren enorm zullen achterblijven bij de ontwikkelingen van het prijspeil in Nederland. Daarnaast komt het de doorstroming op de woningmarkt niet ten goede en sluit je huurders als het ware op in een goedbedoelde en laaggeprijsde huurwoning.

1. Afschaffing opkoopbescherming

Steeds meer onverkochte (nieuwbouw)woningen vormen een probleem in de vorm van leegstaande woningen. Als gevolg van stijgende bouwkosten en grondprijzen, alsmaar oplopende hypotheekrentes, dalende leencapaciteit en afnemend consumentenvertrouwen worden steeds meer nieuwbouwwoningen niet meer verkocht. Dit raakt in de financiële stabiliteit en is een negatieve ontwikkeling op de woningmarkt. Immers, er is sprake van een forst tekort aan (betaalbare) woningen in Nederland, met name aan betaalbare huurwoningen. Onwenselijk en maatschappelijk onverantwoord zijn leegstaande onverkochte nieuwbouwwoningen. Hetzelfde geldt voor woningbouwprojecten welke als gevolg van onvoldoende voorverkoop überhaupt niet meer gerealiseerd kunnen worden.

Deze ontwikkeling is ook zichtbaar bij bestaande koopwoningen. Rondvraag onder makelaars in de regio Amsterdam wijst uit dat als gevolg van een toenemend aantal onverkochte woningen er nu al steeds meer leegstaande woningen zijn. De op handen zijnde huurprijsregulering draagt overigens niet in positieve zin bij aan de tijdelijke verhuur van leegstaande woningen.

De overheid zou moeten afstappen van het paradigma ‘voor iedereen een betaalbare koopwoning of een gereguleerde huurwoning'. Enerzijds zorgt de naderende recessie gecombineerd met het huidige negatieve hypotheek-klimaat voor een sterk afnemende vraag naar koopwoningen. Anderzijds gaat de markt de benodigde gereguleerde huurwoningen niet kunnen leveren. Ook niet 'schouder-aan-schouder'; zoals Hugo de Jonge het graag zou zien.

Juist hier is net als tijdens de vorige crisis op de woningmarkt (2008 - 2014) de woningbelegger (de markt) van groot oplossend belang. Feitelijk is de woningbelegger de particuliere investeerder, en niet de institutionele belegger. Zonder opkoopbescherming kunnen onverkochte (nieuwbouw)woningen worden verkocht aan woningbeleggers om vervolgens te worden verhuurd in de vrije sector. Huurprijs komt tot stand door vraag en aanbod. De huurprijzen zullen normaliseren en het échte middenhuur-segment zal terugkeren.

Daarnaast zou het recht op redelijk rendement (niet bij sociale huurwoningen) te allen tijde in beton gegoten moeten zijn. Dit recht wordt door de voorgenomen reguleringen en fiscale hervormingen met de voeten getreden. Zonder dit redelijke rendement is er eveneens geen investeringsruimte voor verduurzaming, woningverbetering en onderhoud van bestaande huurwoningen.

2. Behoud van het huidige puntensysteem en afschaffing van de 33% WOZ-cap

De VVA deelt de mening van de overheid dat het huidige puntensysteem (WWS, woonwaarderingsstelsel) aan modernisering c.q. vervanging nodig is. Het dateert uit de jaren '70, is onnodig complex en houdt onvoldoende rekening met woningeigenschappen welke vandaag de dag centraal zouden moeten staan bij een woning. Echter is de quick-fix welke per 1 mei jl. van kracht is gegaan (33% WOZ-cap) absoluut geen oplossing, maar zelfs een stap terug in de tijd. Doordat de locatie vrijwel niet meer wordt meegewogen in het puntensysteem, en daarmee de huurprijs, gaan duizenden woningen in de vrije sector verloren. Dit zijn vooral de broodnodige woningen in het middensegment welke verdwijnen.

Ter illustratie: woningen in Amsterdam welke voorheen werden verhuurd in het vrije sector middensegment voor bijvoorbeeld EUR 1.200,- per maand mogen nu slechts worden verhuurd voor bijvoorbeeld EUR. 700,- per maand. Het moge duidelijk zijn dat laatstgenoemde huurprijs voor de gemiddelde woningbelegger onder de kostprijs ligt en er geen sprake kan zijn van een redelijk rendement. De betreffende woning wordt verkocht en gaat als huurwoning verloren.

Afschaffing van de quick-fix en het handhaven van het huidige puntensysteem is noodzakelijk kijkend naar de uitdaging die er ligt: woningen behouden en toevoegen in de te beperkte vrije sector waardoor er weer een betaalbaar middenhuur-segment ontstaat. Feitelijk zoals dit middensegment er ook was voordat de quick-fix werd ingevoerd op 1 mei jongstleden. Wel is de VVA er voorstander van om excessen aan te blijven pakken, goed verhuurderschap wettelijk te verankeren en transparantie op de huurwoningmarkt te maximaliseren.

3. Crisis- en herstelmaatregelen: 2% overdrachtsbelasting en behoud box 3-stelsel

Tijdens de vorige crisis werd de woningmarkt mede gestimuleerd door diverse crisis- en herstelmaatregelen van de overheid. Het kabinet zou er goed aan doen om (tijdelijk) 2% overdrachtsbelasting te hanteren voor alle woningen, ongeacht wie de koper is. Daarnaast moet er een streep door alle voorgenomen hervormingen van het box 3-stelsel ten aanzien van verhuurd onroerend goed (Belastingplan 2023).

Hiermee nodig je de particuliere investeerder uit om net als tijdens de vorige crisis bij te dragen aan het oplossen van actuele problemen op de woningmarkt. Een groot en goed functionerend middensegment aan huurwoningen ontstaat door woningen toe te voegen aan de vrije sector, en niet door de vrije sector te minimaliseren.

Haalbaarheid van de aanbevelingen

Kijkend naar de woningmarkt als geheel zijn deze aanbevelingen verantwoord en uitvoerbaar. Het is evident dat de onwenselijke hoge huurprijzen in de vrije sector het directe gevolg zijn van een te beperkt aanbod, gecombineerd met een alsmaar toenemende vraag. De vraag wordt beïnvloed door reguliere bevolkingsgroei, nieuwkomers in met name de grote steden en het gegeven dat veel starters de koop van een huis uitstellen en juist nu willen huren en flexibel blijven. Mede aangezien er als gevolg van een naderende recessie, gestegen hypotheekrentes en dalend consumentenvertrouwen steeds minder woningen worden verkocht. Voor balans op de koopwoningmarkt en behoud van financiële stabiliteit is minder aanbod van koopwoningen (m.n. appartementen) in de grote steden zelfs noodzakelijk. Het gestegen koopaanbod (als gevolg van de quick-fix en de aankondigingen rondom aanstaande reguleringen en fiscale hervormingen) wordt inmiddels al niet meer geabsorbeerd door de steeds verder afnemende koopvraag.

In plaats van het reguleren van huurprijzen en het wegjagen van woningbeleggers dient juist het aanbod in de vrije huursector te worden vergroot. Het echte middenhuur-segment moet worden gevonden in de vrije sector, en niet in de (te creëren utopische) gereguleerde sector.

Terug naar nieuwsoverzicht Vorige artikel Volgende artikel