Opinie VVA m.b.t. hervorming WWS

De Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA) heeft de plannen welke nu voorliggen ter hervorming van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het zogenaamde puntensysteem, zorgvuldig bestudeerd en doorgerekend aan de hand van de Amsterdamse woningvoorraad. De VVA concludeert dat de nu al te kleine vrije sector vrijwel volledig zal verdwijnen en dat de kleine woningbeleggers massaal hun woningen zullen verkopen. Dit zal ontwrichtend gaan werken en resulteren in forse dalingen van de huizenprijzen op de Amsterdamse woningmarkt. 

Daarnaast concludeert de VVA dat de gereguleerde huurprijzen niet in gezonde verhouding staan tot de kostprijzen van verhuurders en er niet langer sprake is van een redelijk rendement bij de verhuur van woningen. Ook wordt het eigendomsrecht onvoldoende eerbiedigt door dit kabinetsvoornemen.

 

De schoen wringt met name in hoe het hervormde WWS rekening houdt met de locatie van een woning en de daarmee gepaard gaande onderhoudskosten (servicekosten), hypotheeklasten, belastingen en erfpacht. Anders gezegd, er wordt onvoldoende tot geen rekening gehouden met de daadwerkelijke kostprijs van een woning en het noodzakelijke rendement (ontvangen huur ten opzichte van de kostprijs) voor een kleine woningbelegger. Hierin speelt ook mee dat het Belastingplan 2023 desastreus is voor verhuurders: dit zal betekenen dat puur door belastingheffing er jaarlijks moet worden bijgelegd op de verhuur van een woning.

 

Net als diverse hoogleraren, economen en woningmarkt-deskundigen is de VVA van mening dat iedere vorm van regulering, zoals het puntensysteem, zou moeten worden losgelaten en dat alleen zuivere marktwerking zal zorgen voor voldoende aanbod aan betaalbare vrije sector huurwoningen (inclusief middensegment). Zodra de spelregels voor de lange termijn helder en stabiel zijn ontstaat er balans tussen vraag en aanbod met eerlijke en stabiele huurprijzen als logisch gevolg. Echter ziet de VVA in dat dit een brug te ver is en daarmee onhaalbaar. Daarnaast stelt de VVA zich op het standpunt dat er te allen tijde voldoende sociale huurwoningen moeten zijn voor de mensen die dat nodig hebben en dat dit een kerntaak is van de (semi)overheid in de vorm van woningcorporaties en institutionele beleggers.

Behoud van het huidige WWS zonder de WOZ-cap zou een aanvaardbaar compromis zijn. Hiermee komt de locatie weer tot uitdrukking in de huurprijs en is er een redelijk rendement voor de verhuurder te behalen wat noodzakelijk is gelet op verduurzaming en adequaat onderhoud van woningen. Het aanbod zal toenemen en de huurprijzen in de vrije sector zullen dalen.

Mocht het kabinet zich daadwerkelijk op het standpunt stellen dat de hervorming van het WWS noodzakelijk is voor het creëren van meer betaalbare (lees: gesubsidieerde) huurwoningen, dan is dit iets wat uitsluitend van woningcorporaties en institutionele beleggers gevraagd kan worden. Laatst genoemde is feitelijk semi-overheid, aangezien zij gelden beheren en investeren van ons allemaal (pensioenfondsen en verzekeraars). Daarnaast kunnen zij op een bepaald niveau afspraken maken met lokale overheden over o.a. bestemming, grondprijzen en benodigde vergunningen en toestemmingen. Net als woningcorporaties dat doen. Betaalbare woningen voor groepen die dat nodig hebben is in Nederland een kerntaak van de overheid, en niet van de markt.

 

Tot slot merkt de VVA op dat de huidige excessen op de woningmarkt, en dan doelt het kabinet op de momenteel hoge huren in de vrije sector, het logische gevolg zijn van het alvast inprijzen door met name kleine woningbeleggers van de voorgenomen reguleringen en de fiscale hervormingen (Belastingplan 2023). Veel voormalige vrije sector huurwoningen zijn inmiddels verkocht en verloren gegaan als huurwoning. Ook de recent ingevoerde 33% WOZ-cap (de locatie telt hierdoor nauwelijks nog mee in het puntensysteem) heeft hieraan bijgedragen.

Benieuwd naar de aanbevelingen van de VVA? Houdt onze website en social media in de gaten voor meer informatie omtrent de hervorming WWS.